Proč strážit katastr

Smysl sledování katastru nemovitostí

Lhůta na obranu proti podvodům s nemovitostmi

Sledování katastru nemovitostí jako nejdůležitější prostředek ochrany vlastnictví nemovitosti

Občanský zákoník vyžaduje hlídání katastru

Zásadní změny v právní úpravě nemovitostí

Smysl sledování katastru nemovitostí

Občanský zákoník zcela změnil význam katastru nemovitostí, ve kterém jsou zapsáni vlastníci domů, bytů i pozemků. Důkazem vlastnictví nemovitosti je bez dalšího jen zápis v katastru nemovitostí.

V této souvislosti je tak možné dojít k závěru, že lze nově přijít nepozorovaně o nemovitost pouhou změnou zápisu v katastru nemovitostí. Takové změny může být docíleno za určitých okolností bez vědomí vlastníka (podvodem, nedbalostí pracovníka katastrálního úřadu apod.).

Pokud dříve došlo např. chybou k chybnému zápisu do katastru nemovitostí, nemělo to vliv na vlastnictví k nemovitosti. V katastru sice byl jako vlastník zapsán někdo jiný než skutečný vlastník, ale skutečný vlastník se mohl kdykoliv domoci změny tohoto zápisu tak, aby byl opět zapsán jako vlastník v katastru. Pokud tedy někdo např. koupil dům od podvodníka vydávajícího se za vlastníka aniž by vlastník cokoliv tušil, byla celá koupě neplatná a skutečný vlastník ji mohl kdykoliv napadnout jako neplatnou (poškozený skutečný vlastník se tak nemusel obávat, že o svůj dům přijde).

Pokud dnes dojde chybou či zlým úmyslem k chybnému zápisu do katastru nemovitostí a tento chybný stav je v katastru po dobu 3 let, považuje se automaticky bez dalšího za správný.

Lhůta na obranu proti podvodům s nemovitostmi

Nová právní úprava vychází z toho, že by každý vlastník měl ve svém vlastním zájmu sledovat údaje zapsané v katastru nemovitostí. V případě zjištění jakéhokoliv rozporu (založení řízení o zápisu do katastru, změna výměry pozemku, zápis nového vlastníka nemovitosti) by měl vlastník okamžitě zareagovat a bránit se.

Skutečný vlastník se však musí bránit ve lhůtě stanovené občanským zákoníkem, a to

Pokud oprávněný vlastník zmešká tyto lhůty, je chráněn již jen proti nepoctivému nabyvateli. Poctivost či nepoctivost nabyvatele by však musela být v případě sporu zjištěna před soudem. Ta se však sama o sobě velmi těžce dokazuje.

Sledování katastru nemovitostí jako nejdůležitější prostředek ochrany vlastnictví nemovitosti

Změna právní úpravy je vedena snahou o upevnění právní jistoty a významu zápisu v katastru (každý se nyní může spolehnout na zápis v katastru jako na správný). To ovšem vyžaduje na druhé straně neustálou ostražitost co se týká jakékoliv změny v katastru.

Pokud tedy doba nesprávného zápisu v katastru překročí 3 roky a vlastník na tuto skutečnost včas nezareaguje, může být jeho nemovitost (dům, pole, zahrada, jednotka v bytovém domě) již v souladu s právem prodán, protože po uplynutí uvedené tříleté lhůty se chybný údaj prakticky stává správným a platným (protože jeho chybnost nelze prakticky nijak napadnout).

Pokud však vlastník kontroluje správnost údajů o svých nemovitostech a v případě zjištění jakékoliv nevítané změny okamžitě a důsledně zareaguje (kontaktuje katastrální úřad, případně podnikne další kroky), je možnost, že by přišel o svou nemovitost, zcela minimální. domy.

I když uvedená lhůta pro nenapadnutelnost chybných zápisů v katastru je tříletá, je vhodné a zcela jistě důrazně doporučitelné zápisy v katastru kontrolovat mnohem častěji. To je dáno tím, že jakmile se v katastru objeví chybný zápis např. o vlastníkovi a tato osoba nesprávně zapsaná jako vlastník nemovitost obratem prodá třetí osobě (a ta případně další a další), každý z kupců může tvrdit svou dobrou víru při nákupu nemovitosti (ověřili si přece vlastníka v katastru). Domoci se opět své nemovitosti bude tak pro skutečného vlastníka výrazně obtížnější. Navíc existují způsoby převodu nemovitosti, které zcela smažou předchozí vlastnictví. Takovým případem je např. veřejná dražba nemovitosti. Je-li nemovitost vydražena ve veřejné dražbě, vydražitel se automaticky a okamžitě stává ze zákona jediným vlastníkem nemovitosti, a to bez ohledu na to, zda nemovitost do dražby dal skutečný vlastník, nebo ne. I proto je nutné kontrolovat zápisy v katastru průběžně a co nejčastěji.

Z uvedených důvodů je vhodné nastavit kontroly katastru v řádech dnů až týdnů (což odpovídá současné délce řízení např. o převodu nemovitosti), aby mohl vlastník okamžitě zareagovat na jakoukoliv neočekávanou změnu zápisů v katastru.

Jednání vlastníka, který zápisy v katastru u své nemovitosti nekontroluje, je v současné době nezodpovědné a takový vlastník může být jednoho dne zaskočen zjištěním, že “jeho” nemovitost je dle údajů katastru “vlastněna” někým jiným.

Občanský zákoník vyžaduje hlídání katastru

Zásadní změny v právní úpravě nemovitostí

Změny, které přinesl občanský zákoník a katastrální zákon:

Aktuality